מה תוקע את הבנייה? פרויקט פינוי-בינוי הענק בהרצליה כמשל

הפרויקט לביצוע פינוי-בינוי של שכונת 'יד התשעה' בהרצליה יצא לדרך לפני קרוב לשש שנים כהבטחה גדולה, היו שאמרו שזו אולי מהפכה ממש בכל הנוגע לאופן שבו יש לבצע פינוי-בינוי כשמדובר בשכונות שלמות שמיועדות לעבור הליך מעין זה.

באופן חדשני למדי באותם ימים ובהתייחס לפרויקטים הבודדים של פינוי-בינוי שקודמו עד אז ברחבי הארץ, בעיריית הרצליה החליטו שהדרך הטובה ביותר להפוך את 'יד התשעה' לשכונה שיש בה איכות חיים גבוהה היא באמצעות תכנון כולל מחדש של כל השכונה כיחידה אחת, כאשר גם הביצוע ייעשה על ידי יזם אחד.

חשיבה מקצועית הגיונית ומתבקשת בהתחשב בעובדה שבדרך כלל מבוצעים פרויקטים מהסוג הזה על פני מקבץ קטן יחסית של בנינים או לעיתים אף בנין אחד בלבד, כאשר כל יזם מקדם את הפרויקטים שלו בנפרד מהפרויקטים האחרים ויוצא שהתכנון בסופו של דבר לוקה בראייה תכנונית מערכתית.

בשל חלוקת השטח למתחמים בין היזמים השונים יש מעט מאוד מקום לתכנון ברמה השכונתית והקהילתית.

משמעות הדבר – תכנון "טלאי על טלאי" ובמילים פשוטות – המתכון לפקקי תנועה, בעיות חנייה, תשתיות שלא עומדות בעומסים ומחסור במבני ציבור ובאזורי פנאי, ובשורה התחתונה – יותר צפיפות ופחות איכות חיים. לעומת זאת, אם יזם אחד עובד על כל השטח, ניתן להסתכל עליו כדף חלק ולתכנן אותו בצורה המיטבית ברמת פריסת המבנים, יצירת שטחים ציבוריים איכותיים, בניית תשתיות תחבורה מתאימות לשכונה – כלל הגורמים שיוצרים איכות חיים ברמה גבוהה.

ברוח זו, ב-2016 יצאה עיריית הרצליה ביוזמה תקדימית לחלוטין באותם הימים: היא הוציאה קול קורא ליזמים להגיש הצעות לתכנון וביצוע התחדשות עירונית בשכונה שלמה, באמצעות הליך של פינוי-בינוי, ובעצם הקמת שכונה חדשה. ועדה מקצועית המורכבת מאנשי מקצוע ובעלי תפקידים בכירים בעירייה בחנה לעומק את כלל ההצעות שהוגשו לה על-ידי חברות הבניה למגורים הגדולות בארץ, מתוך תפיסה שבפעם הראשונה עומד לקרות בארץ הליך תכנוני נכון של פינוי-בינוי.

לאחר בחינה מקצועית ויסודית של ההצעות השונות החליטה הועדה להטיל את הפרויקט על צמד יזמים: י.ח דמרי ו-NBS ישראל שהגישו לדעת הועדה את התכנון המוצלח ביותר ובשל איתנותן הכלכלית ויכולות הביצוע המוכחות שלהן.

בנקודה זו החלה עבודה קדחתנית של שיתוף ציבור, הקמת מנהלת התחדשות בשכונה, סקר חברתי ומפגשי דיירים אליהם הגיע ראש העיר מר משה פדלון בכבודו ובעצמו. בשלב הבא החל התכנון עצמו תוך תיאום בין היזמים לכלל הגורמים המקצועיים בעירייה על מנת לגבש תכנית מיטבית.

מדובר בהליך תכנוני של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים (בסוף הדרך תוכננו קרוב ל-6000 יח"ד, חלקן להשכרה ולדיור מוגן, שטחי מסחר ותעסוקה וכן משרדים) שהוא כנראה מהמורכבים ביותר בתולדות הענף, כיוון שקודם לכן לא בוצע תכנון כולל לפינוי בינוי של שכונה שלמה בארץ.

להמחשה על היזמים היה לתאם את התכנון בין היתר עם עיריית רעננה, משרד התחבורה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תוך הפעלת צי של יועצים במגוון תחומים.

באפריל 2021, כשהפרוייקט כבר הגיע לשלבי התכנון האחרונים בהחלט, הודיעה לפתע עיריית הרצליה כי היא מבטלת את ההסכם עם היזמים בטענה מרכזית כי תהליכים מתעכבים יתר על המידה. תמוה אולי לא פחות מתוכן ההודעה עצמו, הוא האופן שבו הן היזמים והן התושבים התבשרו עליו.

הדבר התרחש על-ידי מודעות עם לוגו העירייה שהודבקו מטעמם ברחבי השכונה תחת הכותרת: "עיריית הרצליה מודיע על כוונתה לבטל את ההתקשרות עם היזמים" (הטעות במקור).

ליזמים שהמשיכו בקיום ישיבות עבודה שוטפות עם גורמי המקצוע בעירייה בכל אותה תקופה לא ניתנה כל התראה או אזהרה והם הופתעו מפניית עיתון כלכליסט לקבל את תגובתם עוד בטרם קיבלו הודעה כלשהיא מהעירייה.

זמן קצר אחר כך, יצא המרצע מהשק כשבפרוטוקול ישיבת מועצת העיר מתאריך 5.5.21 מצוטט ראש העיר מר משה פדלון: "קבוצה מסוימת שקוראת לעצמה "ועד השכונה" חברו עם גורמים מסוימים… הבינו שיש כאן תרנגולת שאמורה להטיל ביצי זהב, ולכן הם החליטו להיכנס… והתחילו לחצים על התושבים. לכן לא כדאי לשתף איתם פעולה… אני מודיע לכם עד כאן, הקו האדום נחצה".

כעת מתנהל הליך משפטי בין היזמים לעיריית הרצליה, בו דורשים היזמים מבית המשפט להורות לעירייה לקיים את ההסכם עמם, "לרדת מהגדר" ולהמשיך בתכנון השכונה. במקביל, תושבי השכונה לא אמרו נואש ודיירי מתחם ברחוב הר שומרון שהגיעו לאחוז החתימות הנדרש החלו לקדם תכנית למתחם שלהם.

בינתיים בחודשים האחרונים פועלים בשכונה יזמים נוספים, קטנים יותר שמנסים לבצע הליכים במתחמים בודדים והדבר מוביל לפיצול בין תושבי השכונה. התפתחות זו עלולה לעכב בשנים רבות נוספות את תחילת הבנייה באותם מתחמים שייבחרו ביזמים החדשים, מאחר שהללו יאלצו להתחיל ממש מהתחלה את כל הליך התכנון מול הרשויות.

מהיזמים דמרי ו-NBS נמסר בתגובה: "מצער מאוד שעיריית הרצליה מפקירה 1400 משפחות, במקום לקדם שיתוף פעולה שיטיב עם תושבי השכונה וימנע עיכובים נוספים, תוך היצמדות ככל הניתן לתוכנית המקורית שעברה את רוב שלבי התכנון ונמצאה מיטבית על ידי כלל אנשי המקצוע שהיו מעורבים בגיבושה.

אנו מצרים על העובדה שהבנינים הישנים ביד התשעה הסובלים מסדקים ומהתנתקות בטונים, שלא לדבר על הקורוזיה שפשתה בהם ועל תשתיות הביוב הרעועות והחולדות המסתובבות באין מפריע, וכמובן העובדה שהבנינים לא עומדים בתקני רעידת אדמה ותושבים מבוגרים נאלצו במבצע שומר החומות לרוץ לחדרי מדרגות, אין בה כדי לגרום לעיריית הרצליה לדחוף את המהלך ביתר שאת.

התושבים עדיין יכולים לבחור לנצל את הידע, את הבקיאות ואת ההיכרות המעמיקה שלנו עם השכונה לאורך השנים, כל אלה נותנים לנו יתרון יחסי משמעותי אל מול כל יזם אחר שיבקש להיכנס להליך בשכונה.

בנוסף, אנחנו מביאים יכולות ביצועיות וניסיון מוכח, אשר צברנו לאורך השנים בשורה ארוכה של פרויקטים מוצלחים בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ, לצד יציבות ואיתנות כלכלית מספקת להבטיח את היכולת להשלים את הפרויקט באופן מוצלח.

נראה כי על אף העיכוב בתכנון רוב תושבי השכונה מגבים את החברות ובחודשים האחרונים כבר נחתמים עמנו חוזים לפינוי בינוי בחלקים נרחבים בשכונה, ואנו מודים לאותם תושבים על האמון שהם מביעים בנו.

אנו תקווה כי בשיתוף פעולה מלא עם תושבי השכונה נצליח לרתום מחדש את עיריית הרצליה לתהליך ההתחדשות העירונית שדיירי השכונה כה מחכים לו, ובכל מקרה בכוונתנו להמשיך לפעול ככל יכולתנו לקידום הפרויקט".

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה את תוכנית "רוקח-אבן גבירול" בסמוך לתחנת הכוח רדינג